Gayrimenkul alım satım işlemleri, hayatımızın en önemli kararlarından biridir. Bu süreçte hukuki sorunlarla karşılaşmak, hem maddi hem de manevi olarak büyük sıkıntılara yol açabilir. Boran & Üner Hukuk Bürosu olarak, İstanbul merkezli müvekkillerimize gayrimenkul alım satım sürecinde karşılaşabilecekleri tüm hukuki sorunlarda çözüm ortağı oluyoruz. Bu yazımızda, gayrimenkul alım satımında sık karşılaşılan anlaşmazlıklar, hukuki süreç ve çözüm yolları hakkında detaylı bilgi vereceğiz.

Tapu ve Kadastro İşlemleri

Gayrimenkul alım satım sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tapu ve kadastro işlemlerine ilişkin yaşanan anlaşmazlıklardır. Bu tür anlaşmazlıklar, genellikle tapu kayıtlarındaki hatalar, sınır belirleme sorunları, ipotek ve şerhler gibi nedenlerle ortaya çıkar.

• Tapu İptali ve Tescili Davaları: Tapu kaydı üzerindeki hak sahibinin yanlış belirtilmesi, tapu sınırlarının yanlış belirlenmesi gibi durumlarda tapu iptali ve tescili davası açılabilir.
• Kat Mülkiyeti Kurma Davaları: Apartman veya site gibi ortak mülkiyetlerde, kat malikleri arasında ortaya çıkan paydaşlık sorunları nedeniyle kat mülkiyeti kurma davaları açılabilir.
• İsim ve Cins Tashihi Davaları: Tapu kayıtlarındaki isim ve cins hatalarının düzeltilmesi için isim ve cins tashihi davaları açılabilir.
• Şerhlerin Terkini Davaları: Gayrimenkul üzerindeki ipotek, haciz gibi şerhlerin kaldırılması için şerhlerin terkini davaları açılabilir.

Bu tür davalarda, deneyimli bir avukatın yardımıyla haklarınızı koruyabilir ve sorunlarınızı en kısa sürede çözüme kavuşturabilirsiniz.

Sözleşme ve Ödeme Anlaşmazlıkları

Gayrimenkul alım satım sürecinde en sık karşılaşılan diğer bir sorun ise sözleşme ve ödeme anlaşmazlıklarıdır. Bu tür anlaşmazlıklar, genellikle sözleşme maddelerinin net olmaması, tarafların beklentilerinin farklı olması veya ödemelerin zamanında yapılmaması gibi nedenlerle ortaya çıkar.

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Ön Sözleşmelerden Doğan Uyuşmazlıklar: Bu tür sözleşmelerde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bir şekilde belirtilmemesi durumunda, ilerleyen süreçte anlaşmazlıklar yaşanabilir. Özellikle, sözleşmede belirtilen sürelere uyulmaması, ödemelerin gecikmesi gibi durumlar sıklıkla karşılaşılan sorunlardır.
• Kapora ve Bedel İadesi Davaları: Gayrimenkul alım satımında kapora verilmesi durumunda, sözleşmenin feshi halinde kaporanın iadesi veya iki katına çıkarılması gibi konularda anlaşmazlıklar yaşanabilir.
• Cayma Hakkı ve Tazminat Davaları: Tüketici Hakları Kanunu’nda belirtilen cayma hakkı süresi içinde sözleşmeden caymak isteyen alıcı ile satıcı arasında tazminat miktarı gibi konularda anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Bu tür anlaşmazlıkların çözümünde, sözleşmenin maddelerinin dikkatli bir şekilde incelenmesi ve hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.

Ayıp ve Kusurlar

Gayrimenkul alım satımında, satılan gayrimenkulde gizli veya açık ayıpların bulunması durumunda da anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu tür durumlarda, alıcının hakları Tüketici Hakları Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

• Gayrimenkulde Gizli Ayıplar ve Sorumluluk: Satıcının bildiği veya bilmesi gereken, ancak alıcıya bildirmediği gizli ayıplar durumunda, alıcının çeşitli hakları doğar.
• Satıcı ve Alıcı Hakları: Alıcı, ayıplı malın tamiri veya bedeli oranında indirim talep edebilir. Hatta sözleşmeden dönme hakkına da sahip olabilir.
• Ayıpsız Teslim ve Bedel İndirimi Davaları: Satıcının, malı ayıpsız olarak teslim etme yükümlülüğü vardır. Eğer malda bir ayıp bulunursa, alıcı bedel indirimi veya sözleşmeden dönme davası açabilir.

Tapu ve İpotek

Tapu ve ipotek işlemlerinde de çeşitli sorunlarla karşılaşmak mümkündür.

• Tapuda Sahtecilik ve Dolandırıcılık: Tapu kayıtlarında sahtecilik yapılması veya dolandırıcılık yoluyla malın el değiştirmesi gibi durumlar, alıcının büyük zarara uğramasına neden olabilir.
• İpoteğin Fekki ve Terkini Davaları: Gayrimenkul üzerindeki ipoteklerin kaldırılması veya değiştirilmesi için fekki ve terkini davaları açılabilir.
• Rehin ve İpotekten Doğan Uyuşmazlıklar: Rehin ve ipotek sözleşmelerindeki belirsizlikler veya ihlaller nedeniyle anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Bu tür durumlarda, hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, deneyimli bir avukattan destek almak önemlidir.

Vergi ve Harçlar

Gayrimenkul alım satım sürecinde karşılaşılan önemli bir diğer konu ise vergi ve harç yükümlülükleridir. Bu yükümlülükler, hem alıcı hem de satıcıyı etkileyen önemli bir mali unsurdur.

• Gayrimenkul Alım Satım Vergisi ve Harçları: Gayrimenkul alım satımında, tapu harcı, döner sermaye harcı ve kadastro harcı gibi çeşitli vergiler ve harçlar ödenmesi gerekmektedir. Bu vergilerin oranları ve ödeme şekilleri, mevzuatta belirtilen esaslara göre değişebilir.
• Vergi ve Harçlarda Doğan Uyuşmazlıklar: Vergi ve harç hesaplamalarında yapılan hatalar, vergi matrahının yanlış belirlenmesi gibi durumlar, alıcı ve satıcı arasında anlaşmazlıklara neden olabilir.

Vergi ve harç konularında yaşanan sorunların çözümü için, bir vergi danışmanından veya avukattan destek almak önemlidir.

Kira Sözleşmeleri

Gayrimenkul alım satım sürecinde, satın alınan gayrimenkulde kiracı varsa, kira sözleşmesi ile ilgili bazı sorunlarla karşılaşmak mümkündür.

• Mevcut Kira Sözleşmesinin Devri ve Feshi: Satın alınan gayrimenkulde mevcut bir kira sözleşmesi varsa, yeni malik bu sözleşmeyi devralabilir veya feshedebilir. Ancak, kira sözleşmesinin feshi için yasal şartlara uyulması gerekmektedir.
• Kiracı ve Alıcı Hakları: Kiracı, kira sözleşmesinin süresi dolmadan önce taşınma zorunluluğu ile karşı karşıya kalabilir. Bu durumda, kiracıya yasal olarak ödenmesi gereken tazminatlar olabilir.
• Tahliye ve Kira Bedeli Davaları: Kiracıların tahliye edilmesi veya kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, mahkemeye başvurulması gerekebilir.

Kira sözleşmelerindeki anlaşmazlıkların çözümü için, kira sözleşmesinin maddelerinin dikkatlice incelenmesi ve hukuki danışmanlık alınması önemlidir.

Ortak Sahiplik ve Paylaşım

Birden fazla kişinin ortak olduğu gayrimenkullerde, ortaklık hakları ve yükümlülükleri ile ilgili anlaşmazlıklar yaşanabilir.

• Ortaklığın Giderilmesi ve Paylaştırılması: Ortaklık ilişkilerinin bozulması veya ortakların anlaşamaması durumunda, ortaklığın giderilmesi ve payların paylaştırılması için dava açılabilir.
• Paydaşların Hakları ve Yükümlülükleri: Ortaklık sözleşmesinde belirtilen hak ve yükümlülüklerin ihlali durumunda, diğer ortaklar hukuki yollara başvurabilir.
• İzale-i Şuyu Davaları: Ortaklığın giderilmesi ve payların ayni olarak paylaştırılması için izale-i şuyu davası açılabilir.

Ortaklık anlaşmazlıklarının çözümü, hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, deneyimli bir avukatın yardımıyla daha kolay olacaktır.

Gayrimenkul Alım Satım Anlaşmazlıklarında Hukuki Çözümler

Gayrimenkul alım satım sürecinde yaşanan anlaşmazlıklar, genellikle hukuki yollara başvurulmasını gerektirir. Bu süreçte, doğru ve etkili bir çözüm için deneyimli bir avukattan destek almak büyük önem taşır.

Arabuluculuk ve Uzlaşma

Hukuki süreçlerin uzun ve yorucu olabileceği düşünülerek, anlaşmazlıkların çözümünde arabuluculuk ve uzlaşma yöntemleri tercih edilebilir.

• Arabuluculuk: Tarafsız bir üçüncü kişinin, tarafları dinleyerek ve uzlaşmaya varmalarını sağlayarak anlaşmazlıkları çözmeye çalıştığı bir yöntemdir.
• Uzlaşma: Tarafların kendi aralarında bir anlaşmaya vararak sorunu çözmeye çalıştığı bir yöntemdir.

Arabuluculuk ve uzlaşma yöntemleri, dava sürecine göre daha hızlı, daha ekonomik ve taraflar için daha az yorucu çözümler sunar.

Dava Açma ve Yargılama Süreci

Anlaşmazlıkların arabuluculuk ve uzlaşma yöntemleriyle çözülememesi durumunda, dava açma yoluna gidilebilir.

• Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkemeler: Gayrimenkul davaları, genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
• Dava Açma ve Takip Etme Aşamaları: Dava dilekçesinin hazırlanması, delillerin toplanması, duruşmalara katılma gibi aşamalar, dava sürecinde takip edilmesi gereken önemli adımlardır.
• Bilirkişi İncelemesi ve Delil Toplama: Gayrimenkul davalarında, bilirkişi incelemesi yaptırmak ve diğer delilleri toplamak gerekebilir.

Dava sürecinin karmaşıklığı nedeniyle, deneyimli bir avukatın yardımıyla haklarınızı daha iyi koruyabilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmetleri

Gayrimenkul alım satım sürecinde hukuki destek almak, olası sorunların önlenmesi ve mevcut sorunların çözümü için oldukça önemlidir.

• Gayrimenkul Alım Satım Sürecinde Hukuki Destek: Sözleşme hazırlama, tapu işlemleri, vergi konuları gibi birçok konuda hukuki destek alabilirsiniz.
• Davalarda Avukat Seçimi ve Vekalet Verme: Deneyimli bir avukat, davalarınızı takip edecek ve haklarınızı en iyi şekilde koruyacaktır.
• Hukuki Hakların Korunması: Bir avukat, hukuki haklarınızın bilincinde olmanızı sağlayacak ve bu haklarınızı korumanız için gerekli adımları atacaktır.

Boran & Üner Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul alım satım sürecinde karşılaşabileceğiniz tüm hukuki sorunlarda size yardımcı olmaktayız. Deneyimli avukatlarımız ile uyuşmazlıklarınızı en hızlı ve en doğru şekilde çözüme kavuşturmak için çalışıyoruz.

Gayrimenkul Anlaşmazlıklarından Kaçınmak İçin Öneriler

Gayrimenkul alım satım sürecinde anlaşmazlıkları önlemek için aşağıdaki önerilere dikkat edebilirsiniz:

• Detaylı Ön Araştırma: Gayrimenkulün tapu durumu, ipotek durumu, imar durumu gibi konularda detaylı bir araştırma yapın.
• Ekspertiz Raporu Alın: Gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için ekspertiz raporu alın.
• Yazılı Sözleşme: Tüm şartları detaylı bir şekilde belirten yazılı bir sözleşme yapın.
• Hukuki Danışmanlık Alın: Bir avukattan hukuki danışmanlık alarak haklarınızı güvence altına alın.

Gayrimenkul Alım Satım Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Boran & Üner Hukuk Bürosu’nun Farkı

Gayrimenkul alım satım sürecinde, birçok detayı göz önünde bulundurmanız ve olası riskleri minimize etmeniz gerekmektedir. İşte dikkat etmeniz gereken bazı önemli noktalar:

• Detaylı Ön Araştırma: Gayrimenkulün tapu durumu, ipotek durumu, imar durumu, üzerindeki haklar gibi tüm legal durumlarını detaylı bir şekilde araştırın.
• Ekspertiz Raporu: Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için bağımsız bir ekspertiz kuruluşundan rapor alın.
• Yazılı Sözleşme: Tüm hak ve yükümlülüklerin net bir şekilde belirtildiği yazılı bir sözleşme hazırlayın ve imzalayın.
• Noterlik Ücreti: Tapu işlemlerinin güvenilirliği için noter aracılığıyla yapılması ve noterlik ücretinin ödenmesi gerekmektedir.
• Vergi ve Harçlar: Alım satım işlemlerinde ödenecek olan vergi ve harçları önceden öğrenin ve ödemelerinizi zamanında yapın.
• Hukuki Danışmanlık: Süreç boyunca deneyimli bir avukattan hukuki danışmanlık alarak olası riskleri minimize edin.

Boran & Üner Hukuk Bürosu’nun Farkı

Boran & Üner Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul alım satım sürecinde size sunduğumuz hizmetlerle diğer hukuk bürolarından ayrışıyoruz:

• Uzman Ekip: Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış deneyimli avukatlarımız ile çalışmaktayız.
• Bireysel Yaklaşım: Müvekkillerimizin ihtiyaçlarını özel olarak değerlendirerek, onlara özel çözümler sunmaktayız.
• Güncel Bilgi: Sürekli gelişen mevzuatı takip ederek, müvekkillerimize en güncel bilgileri sunmaktayız.
• Güvenilirlik: Uzun yıllardır sektörde yer alarak kazandığımız güvenilirlik sayesinde, müvekkillerimiz bize gönül rahatlığıyla danışmaktadır.
• Çözüm Odaklı Yaklaşım: Anlaşmazlıkları en kısa sürede ve en etkili şekilde çözmek için çalışmaktayız.
• Şeffaflık: Müvekkillerimizi süreç hakkında düzenli olarak bilgilendirerek şeffaf bir iletişim kurmaktayız.

Boran & Üner Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul alım satım sürecinde yaşayabileceğiniz tüm hukuki sorunlarda size yardımcı olmaktayız. Bizimle iletişime geçerek, deneyimli avukatlarımızdan bilgi alabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Gayrimenkul Alım Satımında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri

Tapu işlemlerinde sık karşılaşılan sorunlar nelerdir?

Tapu işlemlerinde sıkça karşılaşılan sorunlar arasında tapu kaydı hataları, sınır belirleme sorunları, ipotek ve şerhler, tapu iptali ve tescili davaları, kat mülkiyeti kurma davaları gibi konular yer almaktadır. Bu tür sorunların çözümü için deneyimli bir avukattan hukuki destek almak önemlidir. Avukatınız, tapu kayıtlarını inceleyecek, gerekli hukuki işlemleri başlatacak ve sizin adınıza haklarınızı koruyacaktır.

Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde nelere dikkat etmeliyim?

Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinde dikkat etmeniz gereken bazı önemli noktalar şunlardır:

• Tarafların kimlikleri: Sözleşmede tarafların kimlikleri doğru ve eksiksiz olarak belirtilmelidir.
• Satın alınan taşınmazın özellikleri: Taşınmazın adresi, metrekaresi, katı, daire numarası gibi özellikleri detaylı bir şekilde belirtilmelidir.
• Satış bedeli: Satış bedeli Türk Lirası olarak net bir şekilde belirtilmeli ve ödeme planı detaylı olarak açıklanmalıdır.
• Tapu durumu: Taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya başka bir haklı iddia olup olmadığı belirtilmelidir.
• Teslim tarihi: Taşınmazın alıcıya teslim edileceği tarih kesin olarak belirtilmelidir.
• Ayıp ve kusurlar: Taşınmazda herhangi bir ayıp veya kusur olması durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
• Fesih halleri: Sözleşmenin hangi durumlarda feshedileceği belirtilmelidir.
• Cezai şartlar: Sözleşmenin ihlali durumunda uygulanacak cezai şartlar belirtilmelidir.

Gayrimenkulde gizli ayıplar durumunda ne yapmalıyım?

Satın aldığınız gayrimenkulde daha sonra fark ettiğiniz gizli ayıplar durumunda, öncelikle satıcıya durumu bildirmeli ve ayıbın giderilmesini talep etmelisiniz. Satıcı bu talebinizi kabul etmezse, hukuki yollara başvurarak ayıplı malın bedeli oranında indirim veya sözleşmeden dönme hakkınızı kullanabilirsiniz.

Gayrimenkul alım satımında vergi ve harçlar nelerdir?

Gayrimenkul alım satımında ödenmesi gereken başlıca vergiler ve harçlar şunlardır:

• Tapu harcı: Taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanan bir vergidir.
• Döner sermaye harcı: Tapu işlemleri için ödenen bir harçtır.
• Katma değer vergisi (KDV): Bazı durumlarda, alım satım işlemlerinde KDV ödenebilir.

Vergi ve harç hesaplamaları oldukça karmaşık olabileceğinden, bir vergi danışmanından destek almanız faydalı olacaktır.

Ortak mülkiyetlerde yaşanan anlaşmazlıklar nasıl çözülür?

Ortak mülkiyetlerde yaşanan anlaşmazlıkların çözümü için izale-i şuyu davası açılabilir. Bu dava ile ortaklığın giderilmesi ve payların ayni olarak paylaştırılması talep edilebilir. Ayrıca, ortaklık sözleşmesinde belirtilen haklara ve yükümlülüklere aykırı davranılması durumunda da hukuki yollara başvurulabilir.

Gayrimenkul alım satımında bir avukata neden ihtiyaç duyarım?

Gayrimenkul alım satım sürecinde bir avukata ihtiyaç duymanızın birçok nedeni vardır:

• Sözleşme hazırlama: Avukatınız, haklarınızı koruyacak kapsamlı bir sözleşme hazırlamanıza yardımcı olacaktır.
• Tapu işlemleri: Tapu işlemlerinin doğru ve eksiksiz bir şekilde yapılması için avukatınız size destek verecektir.
• Anlaşmazlık çözümü: Herhangi bir anlaşmazlık durumunda avukatınız, sizin adınıza hukuki süreçleri takip edecek ve haklarınızı koruyacaktır.
• Vergi ve harç konularında danışmanlık: Vergi ve harç hesaplamaları konusunda size yardımcı olacaktır.

Boran & Üner Hukuk Bürosu olarak bize nasıl ulaşabilirim?

Bize web sitemiz üzerinden veya telefon numaramız aracılığıyla ulaşabilirsiniz. Müvekkillerimizle özel olarak görüşerek, sorunlarınıza profesyonel çözümler üretiyoruz.

Referanslar

1. Türk Medeni Kanunu (TMK). (2024). Tapu Siciline Güven İlkesi ve İpotek Hakkı. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf
   Taşınmaz mal alım satımı, tapu kayıtları ve ipotek gibi konularda TMK’nın ilgili maddeleri hakkında bilgi sağlar.
2. Türk Borçlar Kanunu (TBK). (2024). Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri ve Ayıplı Mal Hükümleri. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
   Gayrimenkul satış sözleşmeleri ve alım satımda karşılaşılan ayıplı mal hükümleri ile ilgili detaylı bilgi sunar.
3. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun. (2024). Cayma Hakkı ve Tüketici Hakları. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6502.pdf
   Gayrimenkul alım satımında tüketici hakları ve cayma hakkı konularında rehberlik eder.
4. Yargıtay Kararları. (2024). Gayrimenkul Satış Vaadi ve Tapu İptali Davaları. https://emsal.yargitay.gov.tr/
   Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2019/317, K. 2020/3895 sayılı kararı gibi emsal kararlar, tapu iptali ve tescili davalarında yol göstericidir.
5. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK). (2024). Ortak Mülkiyet ve Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf
   Kat mülkiyeti kurulması, apartman ve site yönetimi ile ilgili hükümleri kapsar.
6. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2024). Tapu ve Kadastro İşlemleri. https://www.tkgm.gov.tr/tr/tapu-islemleri
   Tapu sicili, kadastro işlemleri ve taşınmaz kayıtları ile ilgili güncel bilgileri sağlar.
7. Anayasa Mahkemesi Kararları. (2024). Mülkiyet Hakkı ve İdari Davalar. https://www.anayasa.gov.tr/tr/kararlar/bireysel-basvuru-kararlari/
   Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkı ve idari davalarla ilgili emsal teşkil eden kararlarını içerir.
8. Tüketici Hakem Heyeti Kararları. (2024). Gayrimenkul Alım Satım Anlaşmazlıkları. https://www.tuketici.gov.tr/hakem-heyeti-kararlari
   Gayrimenkul alım satımında tüketici hakları ile ilgili şikayetler ve bu konulardaki hakem heyeti kararları hakkında bilgi sunar.
9. Vergi Usul Kanunu (VUK). (2024). Gayrimenkul Alım Satımında Vergi ve Harç Yükümlülükleri. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.213.pdf
   Gayrimenkul alım satımında ödenmesi gereken vergiler, harçlar ve bu konulardaki yasal yükümlülükler hakkında bilgi sağlar.
10. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER). (2024). Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku ve Uygulamalar. https://www.gyoder.org.tr/gayrimenkul-hukuku
    Türkiye’de gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul yatırımları ile ilgili pratik bilgilere erişim sağlar.